Pfändung bei Mietschulden Ver­mie­ter­pfand­recht: Was darf der Vermieter?

Das Vermieterpfandrecht schützt den Vermieter vor wirtschaftlichen Schäden, falls der Mieter die laufenden Kosten nicht begleicht – dann darf der Vermieter nämlich Gegenstände pfänden, die sich in der Mietsache befinden. Zum Schutze des Mieters gibt es aber strenge Regeln, was der Vermieter pfänden darf und worauf er keinen Anspruch hat. In der Praxis kommt das Vermieterpfandrecht vor allem bei Leasing und Gewerberäumen zum Einsatz; Privatwohnungen sind nur selten betroffen.

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Wann darf der Vermieter pfänden?

Das Vermieterpfandrecht wird in § 562 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt: Der Vermieter darf jederzeit pfänden, wenn der Mieter laufende Kosten nicht bezahlt, also wenn zum Beispiel die Miete aussteht.  Einen Gerichtsbeschluss braucht er dafür nicht. Das Vermieterpfandrecht umfasst allerdings nur das laufende und das vergangene Jahr, also maximal einen Zeitraum von 24 Monaten. Es greift ebenfalls nicht für Schäden, die ein Mieter in der Wohnung anrichtet – dafür darf der Vermieter zwar Schadensersatz fordern, aber nicht pfänden.

Nur körperliche Sachen, an denen der Mieter auch tatsächlich Eigentümer ist, können ein Pfand sein – zum Beispiel Bargeld oder Möbel. Außerdem müssen die pfändbaren Sachen vom Mieter in das Mietobjekt gebracht worden sein, um dort zu verbleiben. Die Trennung, wann Dinge dauerhaft oder vorübergehend untergebracht sind – und die damit einhergehende Entscheidung über die Pfändbarkeit – ist in der Praxis teilweise schwierig.

Welche Dinge sind vor dem Ver­mie­ter­pfand­recht geschützt?

In § 811 Zivilprozessordnung (ZPO) werden unpfändbare Sachen im Detail aufgelistet. Das sind in Wohnräumen Gegenstände, die zum täglichen Leben notwendig sind, wie etwa Kühlschrank und Waschmaschine. In Gewerberäumen darf nicht gepfändet werden, was für die Geschäfte notwendig ist; das können je nach Branche Arbeitskleidung, PCs oder Maschinen sein.

Was darf der Vermieter tun, wenn er pfändet?

Macht er von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch, darf der Vermieter entweder die Herausgabe der Sache fordern oder anordnen, dass die gepfändete Sache nach dem Auszug in der Wohnung verbleibt. Einmal ausgesprochen bleibt der Anspruch bestehen, auch wenn der Mieter den Gegenstand aus der Wohnung schafft – was nach § 289 Strafgesetzbuch (StGB) strafbar ist und "Pfandkehr" genannt wird.

Ertappt der Vermieter den Pfandkehrer auf frischer Tat, hat er ein Selbsthilferecht und darf das Entfernen sogar gewaltsam verhindern. Dennoch muss er dabei die Verhältnismäßigkeit wahren. Die gepfändeten Gegenstände dürfen in einer öffentlichen Auktion versteigert werden, um die Schulden zu decken; möglicher Gewinn muss aber an den Mieter abgegeben werden (§ 1235 BGB).

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