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31. August 2023, 16:32 Uhr
Durchatmen Befristeter Mietvertrag: Wichtiges zum Wohnen auf Zeit
Manchmal ist Mieten für einen festgelegten, begrenzten Zeitraum eine gute Idee. Allerdings gelten für befristete Mietverträge besondere, strenge Regeln. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten die gesetzlichen Bestimmungen kennen. Was für die vorzeitige Kündigung gilt und was du noch über das Wohnen auf Zeit wissen solltest, liest du hier.
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Befristeter Mietvertrag: Was ist das?
Ein befristeter Wohnungsmietvertrag hat eine bestimmte, individuell festgelegte Laufzeit. Ist ihr Ende erreicht, dann erlischt das Mietverhältnis. Das heißt in der Praxis: Die Mieter müssen zu diesem Termin ausziehen. Es handelt sich damit um Wohnen auf Zeit. Deshalb ist teils auch von Zeitmietvertrag die Rede.
Eine Kündigung ist bei einem befristeten Mietvertrag nicht erforderlich – weder von den Mietern noch von den Vermietern.
Unterschied zwischen befristetem und unbefristetem Mietvertrag
Mit einem unbefristeten Mietvertrag kannst du theoretisch für Jahrzehnte in einer vermieteten Immobilie bleiben. So gibt es beispielsweise Mietverträge auf Lebenszeit. Auch beim Thema Kündigung beziehungsweise Kündigungsfrist gibt es Abweichungen. Bei einem unbefristeten Vertrag darfst du in der Regel mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Bei der befristeten Variante gilt das nicht: Stattdessen bist du im Normalfall bis zum Ende der Laufzeit an die Wohnung gebunden. Wann trotzdem eine vorzeitige Kündigung möglich sein kann, erfährst du weiter unten.
Wann ist ein Zeitmietvertrag gültig?
Wann beginnt und wann endet das befristete Mietverhältnis? Das muss eindeutig aus dem schriftlichen und von beiden Seiten unterschriebenen Mietvertrag hervorgehen. Für die Befristung gibt es keine zeitliche Beschränkung oder Höchstgrenze. Möglich sind Monate und Jahre. Auch lässt sich ein Zeitmietvertrag verlängern – gegebenenfalls mehrmals.
Außerdem sind befristete Mietverträge an strenge Regeln gebunden, die in § 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) stehen. Demnach gibt es drei Umstände, die es Vermietern erlauben, einen befristeten Wohnungsmietvertrag anzubieten.
- Eigenbedarf: Die Vermieter brauchen die Wohnung ab einem bestimmten Zeitpunkt für eigene Zwecke, für Familienmitglieder oder Angehörige ihres Haushalts. Es genügt, wenn die Vermieter die Räumlichkeiten als Zweit- oder Wochenendwohnung nutzen wollen.
- Abriss/Sanierung: Die Vermieter wollen die betreffende Immobilie abreißen oder sanieren lassen. Und das in einem so großen Umfang, dass die anfallenden Arbeiten durch ein laufendes Mietverhältnis erheblich erschwert werden würden.
- Werkswohnung: Die Vermieter benötigen die Räumlichkeiten als Werkswohnung, beispielsweise für Mitarbeiter ihres Unternehmens.
Einzig diese drei Anlässe berechtigen zu befristeten Mietverträgen. Damit diese gültig sind, müssen die Befristungsgründe konkret benannt und im Mietvertrag festgehalten werden. Auch darf ein genannter Grund für den Zeitmietvertrag nicht im Nachhinein geändert oder gegen einen der anderen beiden getauscht werden.
Verschiebt sich der Anlass für die Befristung nach hinten, verlängert sich die Dauer des Zeitmietvertrags entsprechend. Allerdings nur, wenn Mieter und Vermieter dem zustimmen und den Mietvertrag ändern.
Wann wird ein befristeter Mietvertrag entfristet?
Ist im Mietvertrag kein konkreter Grund für die Befristung genannt, wird aus dem befristeten automatisch ein unbefristeter Mietvertrag, sofern eine Laufzeit von mehr als einem Jahr vereinbart wurde. Fällt der ursprüngliche Anlass für die Befristung im Laufe der festgelegten Mietzeit weg, haben die Mieter ebenfalls Anspruch auf ein unbefristetes Mietverhältnis. Deshalb sollten sich Mieter vier Monate vor dem vereinbarten Ende der Laufzeit bei den Vermietern erkundigen, ob der Befristungsgrund weiterhin gegeben ist.
Von sich aus brauchen die Vermieter darüber keine Auskunft geben. Liegt ihre angeforderte Antwort allerdings nicht innerhalb eines Monats vor, verlängert sich das Mietverhältnis. Und zwar um die Zeit, die nach diesem Monat bis zur Reaktion der Vermieter verstreicht.
Zeitmietvertrag kündigen: Geht das?
Grundsätzlich ist bei einem befristeten Mietvertrag eine Kündigung nicht erforderlich. Schließlich ist das Mietverhältnis von vornherein für eine bestimmte Dauer festgelegt. Ist sie verstrichen, endet der Mietvertrag automatisch.
Es kann aber außerordentliche Gründe geben, um einen befristeten Mietvertrag vorzeitig zu kündigen – und zwar von beiden Parteien aus. Möglich ist das unter folgenden Voraussetzungen:
- Die Mieter zahlen die Miete nicht vereinbarungsgemäß.
- Die Vermieter verletzen ihre vertraglichen Verpflichtungen, indem sie beispielsweise kein fließendes Warmwasser zur Verfügung stellen.
- Von der Wohnung gehen erhebliche Gesundheitsgefahren aus, etwa durch starken Schimmelbefall.
- Mieter und Vermieter haben eine wirksame Kündigungsklausel in den Zeitmietvertrag gesetzt, die eine vorzeitige Kündigung erlaubt.
Umgekehrt ist ein befristeter Kündigungsausschluss möglich. Darin ist festgehalten, dass beide Seiten für einen bestimmten Zeitraum auf eine Kündigung verzichten. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ist der Ausschluss auf vier Jahre beschränkt (AZ VIII ZR 27/04).
Abgesehen von den außerordentlichen Gründen können auch stark geänderte Lebensumstände der Parteien für eine vorzeitige Kündigung sprechen. Dazu zählen beispielsweise ein neuer Job in einer anderen Gegend, gesundheitliche Umstände, der erforderliche Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim oder eine zwischenzeitlich größer gewordene Familie. Entscheidend ist hier stets der Einzelfall.
Für eine vorzeitige Kündigung gibt es auch das Schlupfloch Zwischenmiete. In diesem Fall brauchst du einen Untermieter, der an deiner statt bis zum Ende der Laufzeit in der Wohnung lebt. Dafür musst du einen Antrag auf Untervermietung beim Vermieter stellen. Der darf deine Bitte nur mit triftigem Grund ablehnen und muss sie im Regelfall dulden.
Hast du einen befristeten Mietvertrag unterschrieben, der sich als ungültig herausgestellt hat, kannst du die Wohnung für gewöhnlich trotzdem nicht sofort kündigen: An die Stelle der ungültigen Befristung tritt üblicherweise ein beiderseitiger Kündigungsverzicht. Deshalb ist eine Kündigung frühestens zum Ablauf der ursprünglich vereinbarten Laufzeit möglich, wie der BGH entschieden hat (AZ VIII ZR 235/12).
An diese Frist muss sich nach einem Urteil des Landgerichts Fulda (AZ 1 S 106/15) auch dein Vermieter halten. Allerdings hat das Landgericht Frankenthal dazu eine andere Auffassung (AZ 2 S 86/21). Es sprach einem Vermieter das Recht zu, einen unwirksam befristeten Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Frist zu kündigen. Demnach könnte das prinzipiell auch den Mietern erlaubt sein.
Wegen der unterschiedlichen Urteile solltest du dich bei Bedarf einer vorzeitigen Kündigung juristisch beraten lassen.
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